CUATRO FORMAS DE RECTIFICACION DE AREAS, LINDEROS Y

MEDIDAS PERIMETRICAS DE UN PREDIO (*)

La rectificación de áreas o linderos (deslinde) procede cuando es necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno o cuando existan discrepancias sobre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos que figuren en la partida registral del predio.

Según el diccionario, rectificar significa enmendar, modificar, reformar, enderezar, mejorar, corregir, etc. Es  aquella pretensión por la cual se concede al propietario de un bien inmueble a fin de que rectifique el área total o parcial del terreno o las medidas perimétricas de los linderos, o para que se limiten éstos mediante deslinde en forma correcta. Hay terrenos con medidas perimétricas erradas y/o áreas que no coinciden entre el documento y la realidad del bien,  casos en los que será posible recurrir ante el notario  para solicitar la rectificación. Cuando existan disputas (litigio) de colindancias sobre una determinada área o lindero, corresponde tramitarse en sede judicial.

En principio, la rectificación de área y linderos no determina el incremento o reducción de la extensión de un predio, sino el reconocimiento del área real que siempre tuvo a efectos de eliminar la inexactitud publicada por el Registro. Se trata pues de que coincida plenamente la realidad del predio con los documentos que  contienen los títulos de propiedad, eliminando la discrepancia de la realidad tabular del predio con la realidad física.

El saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de predios urbanos o de expansión urbana se encuentra regulado en el artículo 13º de la Ley N° 27333, Ley complementaria a la Ley N° 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial.

Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:

1.- Por mutuo acuerdo

Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.

2.- Procedimiento notarial

Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a que se refieren los articulas 504º y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igualo inferior a la registrada en la partida.

Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada.

Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la ley 27157.

3.- Procedimiento Judicial

Se tramita  como proceso judicial abreviado, previsto en el artículo 504º y siguiente del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros, esto es que cuando exista conflicto entre los colindantes de los predios, lo que corresponde es recurrir a sede judicial para que dirima la controversia.

4.- Escritura otorgada por el Titular Registral

El precedente contenido en la Resolución Nº 1527-2012-SUNARP-TR-L  del 18 de octubre de 2012 y Resolución Nº 2100-2013-SUNARP-TR-L  del 18 de diciembre del 2013 del Tribunal Registral de Lima  establecieron:

“Además de la rectificación de área por error de cálculo conforme al precedente, esta instancia ha admitido la rectificación prescindiendo de los mecanismos rectifica torios  establecidos en el artículo 13º de la Ley N°. 27333 o en el reglamento de la Ley N° 28294  aun cuando se modifiquen las medidas perimétricas, pero si el área resultante es menor a la inscrita”

"Procede la rectificación del área de un predio, así como sus medidas perimétricas, con la presentación de escritura pública donde interviene sólo el titular registral, acompañado de los respectivos planos de ubicación y perimétrico, autorizados por la municipalidad; siempre que con dicha rectificación se disminuya el área inscrita y la nueva área se ubique íntegramente dentro de la partida del predio sin afectar a terceros".

“Al respecto, cabe señalar que en virtud del artículo 111º del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, por lo que la calificación debe ser integral, extendiéndose a todos ellos; motivo por el cual debe dejarse sin efecto dicho extremo y debe procederse a su calificación”.

(*) Dr. Paulo Vivas Sierra: Notario Titular de Tarma, ex magistrado del Poder Judicial, Profesor Universitario, Magister en Derecho y Licenciado en Administración.